▣ 일조환경 침해분석

2007-12-11 오후 3:24:00 | 조회 2249

제 목	한국감정원 주체 세미나 -- 조용성대표(인텔리전트솔루션즈) [뉴스]

대한민국에서 가장 보편적인 주거향식인 아파트에 대한 소비자의 선호는 소득수준의 향상, 삶의 질에 대한 사회적 관심 증가 등에 의해 ‘주거 편리성’에서 ‘주거환경 쾌적성’으로 변화하고 있다. 본 연구는 Computer Simulation에 의한 아파트 단위세대 주거환경을 분석하고 각각의 주거환경 요인이 단위세대의 시장가격에 반영되는 정도를 고찰하여 감정평가사 등이 아파트 및 주거용 부동산을 평가함에 있어 고려해야 할 주거환경 요인의 가치에 대한 실증적 자료를 제공할 수 있도록 연구를 진행하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같이 요약될 수 있다.
첫째, 같은 단지내 각 단위세대의 층, 위치, 거실의 주 향, 건물의 배치 등에 따라 일조시간은 동지일 기준으로 최대 480분(8시간), 천공율은 최대 68.5%, 사생활침해확률은 최대 45.0%, 소음은 최대 29.7㏈의 차이가 발생하는 것으로 나타났다. 특히, 단지별로 차이는 있으나, 단위세대의 일조시간이 대법원 판례상 수인한도인 동지일 총일조시간 4시간 이하인 세대의 평균 비율은 약 47%로 매우 높은 수준으로 분석되어 같은 단지내에서 각 단위세대별 주거환경 격차를 줄이거나 부득이한 경우 분양가를 적절히 조정하는 방안이 필요한 것으로 나타났다.
둘째, 단위세대의 주거환경은 주거지역에서 허용되닌 일정 수준의 용적률, 건폐율볻는 건축물의 세대수, 단지내 건물 동수, 건물의 형태, 이격거리, 배치 등에 더 많은 영향을 받는 것으로 나타났으며, 고층 주상복합아파트의 경우 대체로 일조환경은 일반아파트보다 열악하지만 천공율은 양호한 것으로 분석되었다.
셋째, 단위세대간 주거환경의 차이는 같은 단지에 소재하는 동일한 물리적 특성의 단위세대간 가격격차를 발생시키고 있으며, 2007년 10월말 기준으로 표본 전체 평균은 약 13.9%, 지역별로는 약 9.6~17.1%의 범위로 분석되었다. 이러한 가격격차는 아파트 단위세대의 주거환경을 구성하는 모든 긍정적 요인 및 부정적 요인이 복합된 것으로 해석될 수 있다.
넷째, 대도시인 특별시 및 광역시 가격격차 평균은 약 13.7%인 반면 기타 도의 평균은 약 11.4%로 낮게 나타나 인구가 집중되어 고밀개발이 이루어지는 대도시일수록 세대별 주거환경의 차이가 심화되어 이에 따른 가격격차도 높은 것으로 분석되었다.
다섯째, 통계적으로 유의한 모형이 많지 않았으나, 단위세대의 주거환경 요인이 시장가격에 미치는 영향 정도는 대체로 한강 경관요인, 일조시간, 거실에서의 개방감을 대표하는 천공율, 사생활침해의 순으로 분석되었다. 구체적으로 일조는 시장가격 대비 4.6~14.0%, 거실에서의 개방감을 의미하는 천공율은 시장가격 대비 0.58~9.39%인 것으로 분석되었다.

Hedonic 모형을 이용한 일조, 조망, 사생활침해 확률 등 주거환경 요인 각각이 아파트 가격에 미치는 개별적인 영향이 대한 분석은 통계적으로 유의한 사례의 수가 많지 않았다. 이는 본 연구의 한계로서 그 원인은 다음과 같이 분석된다.
첫째, 실재 아파트 시장에서 거래되는 경우 매도자와 구매자는 각 세대의 주거환경에 대한 정확한 자료를 기준으로 하지 않고 각 세대가 소재하는 층, 거실의 주향, 경관 여부 등을 기준으로 관습적으로 가격이 결정되는 것이 원인이다. 둘째, 서울 및 수도권 일부지역에서는 아파트가 투자수단으로 인식되고 장래 가격이 지속적으로 상승할 것이라는 전제하에 수요가 공급을 초과하고 있어 주거환경 차이에 의한 가격차등화가 100%반영되지 않는 거래가격 형성이 원인인 것으로 판단된다.
그러나 본 연구결과는 Computer Simulation을 적용하여 아파트 각 세대의 주거환경을 정확하게 분석하고 시장가치에 미치는 영향을 미시적 모형으로 파악하는 방법을 제시함으로써 향후 수행되는 주거용 부동산에 대한 평가업무 및 관련 연구에 기초 자료를 제공할 수 있을 것이다.
실무적으로는 아파트 건축설계자가 아파트 건축계획 수립단계에서부터 각 단위세대의 주거환경을 Computer Simulation으로 분석함으로써 계획된 단지내 단위세대의 전반적인 주거환경을 양호하게 하는 최적의 설계를 할 수 있을 것으로 판단되며, 아파트를 공급하는 개발업자는 각 단위세대의 주거환경에 따라 차등화 된 공급가격을 결정하여 향후 증가될 것으로 예상되는 수분양자의 민원을 효율적으로 해소하고 보다 다양한 세대별 가격을 마케팅활동에 활용할 수 있을 것이다. 또한 감정 평가사가 아파트에 대한 대량평가 또는 주거환경에 대한 법적 분쟁을 해결하기 위한 소송평가 등을 수행하는 경우 각 주거환경 요인이 주거용 부동산의 시장가격에서 차지하는 비율을 적용함으로써 보다 정확한 평가업무를 수행하는데 도움이 될 수 있을 것이다.