2008-04-11 오전 9:43:00 | 조회 2135 제 목 [언론 기고-"주거환경분석통한 전략적 사업 관리 필요"]인텔리전트솔루션즈 조용성 대표 [공지] [주거환경신문 2006.8.14일자] 70년대 후반을 기점으로 전국 주요도시에서 공동 주택 단지 조성 사업이 붐을 일으키기 시작했다. 강북에서 강남으로의 서울 중심 이전 작업에 따라 80년대 초반에 여의도, 잠실, 압구정 등에 대규모 아파트 단지가 조성되면서 아파트는 서울의 주요 주택 유형으로 자리잡았다. 대규모 아파트가 소개되면서 90년대 후반부까지 아파트 가격의 수요는 상상을 초월했고, 수도권 내 분양되는 아파트의 분양 신청 경쟁률은 날이 갈수록 높아졌다. 또한 건축허가 관련 법규를 초월하는 특별법에 의해 개발지역들이 많이 지정되면서, 초고층 근린 주상복합 건물들이 속속 들어섰다.  흥미로운 점은 90년대 중반 이후부터 아파트에 대한 관심의 초점이 달라지고 있다는 점이다. 그 전까지는 내부 구조 및 인테리어 등 세대 내부 치장에만 집중되었던 소비자들의 관심이 외부 환경으로 돌아서기 시작했다. 즉, 외부 환경이 각 세대에 미치는 영향에 대해 꼼꼼히 따지기 시작했다는 의미다. 마음에 안 드는 인테리어는 다시 하면 그만이지만, 원천적인 외부 환경은 영구적으로 바꿀 수 없기 때문이다.  이른바 외부로부터 받는 외적인 주거 환경에 대한 관심도가 급속히 증가하였으며, 중층부에서 고층부로의 로열층 이동 현상은 그 관심도를 대변해 준다. 외부 주거 환경은 주로 인체의 감각 기능에 대한 긍정적 인자와 부정적 인자들이 복합적으로 작용하는데, 시각적 요인인 빛 환경과 조망환경, 프라이버시환경과 후각적 요인인 대기환경, 청각적 요인인 소음환경 등으로 구분된다. 선진국화 될수록 이러한 감각적 요인이 중요시되는 모양이다. 이러한 감각적 요인은 2000년 이후 공동주택을 중심으로 시세에 적당한 격차요인으로 자리잡기 시작했다.  2000년 이후 강남을 기점으로 재건축 붐이 형성되면서, 종전 자산가치 및 종후자산 가치의 평가를 통한 관리 처분 업무에서 세대별 주거환경의 격차는 가치 판단 요인으로 자리 잡기 시작했다. 특히 요즘 들어 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 그 중요성은 더욱 증가하고 있다. 그러나 이러한 재건축사업 추진시 종전에 비하여 고층화하는 경우가 대부분인 관계로 환경적 요인에서 기존 인근 건물에 침해적 요소로 작용하여, 인근에서의 민원 및 법적 소송 문제가 급증하고 있는 실정이다.  90년대 일본에서 출발한 건축 환경 분석 기술은 날로 발전하여 과거 시각적•감성적 판단단계를 뛰어 넘어, 근래 들어서는 실제 수치적 판단을 할 수 있게 되었다. 우리나라에서는 IT의 급속한 발전에 의해서 일본의 기술을 뛰어넘어, 실제 3차원 공간상에서 각각의 주요 개구부에서의 일조권, 조망권 등을 시각적 결과와 함께 정량적인 수치로 산출할 수 있게 되었다.  이러한 신종 분석 방식은 요즘 들어 환경친화적인 단지 배치 설계에 점차 사용되고 있으며, 법원 감정 업무의 판단 기준으로는 예전부터 채택되고 있어 최근의 추세를 반증하고 있다. 분석 기술의 발달이 환경 분쟁 소송 건수의 증가와 상관성이 있는 것은 틀림없는 사실이다.  현재 건축법상 일조권 관련 법적 기준은 진북 방향 인근대지경계선으로부터 신축건물높이의 1/2만큼만 띄우면 문제없도록 되어 있어 사전에 설계반영용으로 일조권을 분석하는 경우 보다는, 심의용 또는 민원처리용으로 일조권 등 환경 분석을 의뢰하는 경우가 더 많다. 이 경우 상황에 따라 건물높이의 1/2만큼을 띄우더라도 대법원 판례 기준을 만족시키지 못하고 인근 건축물에 지대한 영향을 주는 경우가 종종 발생하여, 건축 허가 심의 시 아주 큰 곤욕을 치루거나, 착공 후 소송에 패하여 거액의 합의 비용이 추가적으로 발생하는 단지가 늘어나고 있다.  대부분의 경우 주택 사업에서 건축주는 사업성을 위해서 용적률의 최대화를 위한 설계를 요구함에 따라 설계사는 건축법상 공간적 요건을 우선하여 최대용적률을 고려한 배치설계를 하고 있는 반면, 민사소송시 법원에서의 판단 기준은 공간적 기준이 아닌 시간적 기준을 채택하고 있기 때문에, 이러한 이중적 판단 기준이 일원화되지 않는 이상 일조권 등 공사상 법적 분쟁은 결코 사라지지 않을 것으로 예상된다.  판단 기준의 이중성과 분석 기술의 발전이 이제까지 사업에 마이너스 영향을 주었다고 생각한다면, 오늘부터 패러다임을 바꾸도록 하자. 그 이중성과 기술을 사업에 미리 적용하여 사업성을 높여 보도록 하자. 재건축, 재개발 사업시 사업주는 사업 이익의 최적점을 전략적으로 도출할 수 있도록 계획 단계에서 다양한 향 배치 검토를 통하여 사업 부지에 신축되는 건물의 미래가치를 최대화하는 전략적 가치 관리와 함께 향후 발생할 수 있는 민원 리스크를 사업 시행 초기인 설계 단계에서 보다 다각적으로 검토하고, 발생되는 인근 건물의 가치하락에 대한 비용을 사업 계획 단계에서 예산화하여 무계획적 민원 대응으로 인한 과다 비용 지출을 초기에 방지하는 전략적 리스크 관리를 사업 추진과 동시에 병행 추진해 나가야 할 것으로 판단된다.